Ипотека при разводе

По статистике, в России распадается примерно каждый третий брак. При этом многие граждане оформляют жилищный кредит и в итоге сталкиваются с необходимостью раздела ипотечной квартиры. В каждом отдельном случае у этой процедуры есть свои нюансы. При этом многие граждане не оформляют свои отношения юридически. В этом случае раздел ипотечной квартиры при разводе становится настоящей проблемой, решить которую получится только через суд. С еще одной сложностью сталкиваются супруги, у которых есть дети. Как показывает практика, легче всего обстоит дело, если между супругами был заключен брачный контракт. Еще одна специфика — использование материнского капитала при выплате части жилищного кредита.

Рассмотрим, как происходит раздел квартиры в ипотеке в гражданском и официальном браке. Отдельно коснемся ситуаций, когда в семье есть несовершеннолетие дети, использовался материнский капитал или был заключен брачный контракт.

Раздел ипотеки при гражданском браке

Если отношения пары юридически не оформлены, по закону между ними нет имущественных обязательств. В связи с этим, если гражданские муж и жена перестают жить вместе, выплачивать ипотеку обязан основной заемщик. В его же собственности останется выкупленная квартира в ипотеке при разводе после закрытия кредита.

Судебная практика показывает, что, если оба гражданских супруга выступают в договоре как созаемщики, возможны и другие варианты. Если будет доказано участие обоих гражданских супругов в выплате ипотеки, они могут состоять как в официально зарегистрированных отношениях, так и в гражданском браке (в договоре с банком для этого предусмотрен отдельный пункт). После выкупа имущества вопрос, кому достанется квартира и кто из супругов получит компенсацию, а также ее размер определяются в судебном порядке, если паре не удается достичь взаимного согласия самостоятельно.

Раздел ипотеки в официальном браке

Если супруги состоят в официальных отношениях, квартира, которую они приобретают в ипотеку, относится к совместно нажитому имуществу. В этом случае непринципиально, кто выступает в роли основного заемщика. При оформлении ипотеки требуется согласие обоих супругов. Они несут и совместную финансовую ответственность по кредиту.

В случае развода финансовые обязательства по погашению ипотеки могут быть распределены по нескольким сценариям:

• ипотека выплачивается до развода. Если семейная пара находит нужные средства, чтобы погасить долг, можно будет продать жилье и разделить полученные деньги на двоих поровну. Еще один вариант — раздел квартиры в ипотеке. Например, если приобретается двухкомнатная квартира ее можно обменять на две однокомнатные и пр. Раздел квартиры в ипотеке предполагает для созаемщиков дополнительные издержки по оформлению сделки;
• супруги извещают кредитора о состоявшемся разводе. При этом они договариваются между собой и выплачивают жилищный заем на прежних условиях. Способ раздела имущества после погашения ипотеки в этом случае решается в досудебном или судебном порядке;
• муж и жена извещают кредитора о предстоящем разводе и согласовывают с банком изменение условий договора. Финансовое учреждение может выделить для каждого созаемщика определенную долю погашения жилищного займа. Если супруги хотят решить вопрос таким образом, важно уточнить, нет ли в ипотечном договоре пункта, который исключает изменение его условий. Зачастую банк против такого решения вопроса. В этом случае потребуется судебное разбирательство, в результате которого будет принято решение о разделе имущества. В этом случае согласия банка на реализацию имущества не потребуется;
• один из супругов добровольно отказывается от своей доли в выкупаемой квартире. Этот вопрос может решаться по взаимному согласию мужа и жены. Ипотечная квартира оформляется в собственность одного из супругов. В этой ситуации погашать жилищный заем будет обязан только один из созаемщиков. Потребуется переоформление кредитного договора. Банк может согласиться на такой вариант, если тот из супругов, кто будет в дальнейшем выплачивать долг, будет признан платежеспособным;
• супруги просят банк расторгнуть ипотечный договор. В этом случае квартира переходит в собственность кредитора и реализуется им на открытых торгах. Заемщики автоматически утрачивают право на имущество.

Редко, но встречаются варианты, когда в договоре с банком участвует только один супруг. В этом случае финансовые обязательства перед кредитором (как и право собственности на приобретаемое жилье) есть только у него. Тем не менее, в случае расторжения брака недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Второй супруг имеет право на половину стоимости ипотечной квартиры при разводе. Судебная практика показывает, что учитываются различные обстоятельства:

• есть ли в семье несовершеннолетние дети;
• вносил ли платежи второй супруг;
• осуществлялся ли ремонт и если да, то за чей счет.

Учитываются и другие обстоятельства. Если ипотеку выплачивал только сам заемщик, он может рассчитывать на большую долю собственности. Но другой супруг также имеет право на часть недвижимости. Ипотека при разводе супругов с детьми имеет свою специфику. Если несовершеннолетние граждане зарегистрированы в ипотечной квартире, они также получают долю (в качестве прямых наследников).

Обратите внимание! Тот факт, что заемщики воспитывают несовершеннолетних детей, не отменяет права банка реализовать залоговую недвижимость в случае невыплаты по кредиту.

Судебная практика предусматривает два основных варианта решения вопроса:

• мировое соглашение. Один из супругов берет на себя основные обязательства по выплате долга. Доля участия другого определяется мировым соглашением в судебном порядке. При этом тот из супругов, которому не достается квартира, вправе требовать компенсацию от внесенных средств в размере 50% (касается только периода совместного проживания).
• изменение условий договора с согласия банка. Кредит делится на два займа. Муж и жена заключают с банком отдельный договор. Недвижимость распределяется по долям между супругами в зависимости от их договоренности или решения суда. Следует отметить, что не каждый банк соглашается на такой шаг, т. к. возрастают его финансовые риски (если раньше возможна была просрочка только по одному кредиту, то теперь речь идет о двух отдельных ссудах и решить вопрос возврата средств будет технически сложнее).

Обратите внимание! Если в семье есть несовершеннолетние дети, ситуация с изменением ипотеки может стать более сложной. В случае развода один из супругов обязан платить алименты (как правило, муж). Ипотека при разводе с детьми приводит к тому, что сокращаются финансовые возможности созаемщиков. Если несовершеннолетие остаются у жены, возрастают ее затраты на их содержание. Платежеспособность мужа также падает, если отчисляются алименты. Выходом может стать продажа ипотечной квартиры и возврат долга банку за счет вырученных средств. Остаток может быть разделен между супругами на двоих поровну или с учетом того, кто из них будет воспитывать детей. Зачастую ипотека при разводе супругов с детьми требует судебного разбирательства.

Порядок действий в случае раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Между супругами заключается мировое соглашение о том, как будет делиться недвижимость и остаток задолженности по жилищному займу;
2. Происходит официальное расторжение брака;
3. Созаемщики обращаются в финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку жилья. Необходимо предоставить мировое соглашение и документы, которые подтверждают факт расторжения брака, справки о доходах каждого супруга за последние полгода. Точный перечень следует уточнить с представителем банка;
4. Если порядок погашения кредита разведенными супругами одобрен, юридический отдел банка составляет два новых кредитных соглашения, в каждом из которых бывшие муж и жена участвуют по отдельности — вплоть до погашения долга. Другой вариант — переоформление договора на одного заемщика. В этом случае второй супруг перестает участвовать в сделке и претендовать на недвижимость.

В случае отказа со стороны банка вопрос решается через суд. Тем не менее, кредитор может выступить как участник в вопросе раздела имущества, взятого в ипотеку. В любом случае следует попытаться найти совместное решение с финансовой организацией, предоставившей кредит. Банк может принять участие в мировом соглашении между бывшими супругами. В этом случае легче всего добиться результата при разделе ипотечной квартиры результата, который устроил бы каждую сторону.

Если один из супругов отказывается платить по ипотеке

Если при разводе один из созаемщиков не хочет участвовать в погашении ипотеки и вопрос не согласован с банком, вопрос может быть решен двумя способами:

• муж или жена продолжают выплачивать жилищный кредит самостоятельно. Это происходит обычно в том случае, если в дальнейшем недвижимость переходит в собственность созаемщиков. В этом случае раздел ипотечной квартиры будет проходить как обычное распределение имущества между бывшими супругами;
• обязанность выплачивать кредит остается за супругом, который не хочет участвовать в погашении займа. В этом случае долг может накапливаться. Если финансовые обязательства перед банком не выполнены, объект недвижимости переходит в собственность банка и реализуется на открытых торгах. При этом часть средств, которая превышает размер ипотеки, возвращается созаемщикам. Но зачастую полученных от продажи денег хватает только для закрытия долга. Если денег от реализации недостаточно для погашения ипотеки, проценты и пени необходимо будет выплатить банку.

Если использовался материнский капитал

Вопрос раздела имущества может быть решен следующим образом. Доля ребенка, на которого получены средства семейного капитала, присоединяется к площади того из супругов, который продолжает его воспитание. Обязательства по погашению жилищного кредита распределяются поровну между мужем и женой. При этом мать может закрыть свою часть долга перед банком за счет средств семейного капитала, если он был потрачен на первоначальный взнос по ипотеке не полностью. Тем не менее, она не имеет право распоряжаться долей недвижимости ребенка вплоть до выплаты займа.

Ипотека при разводе супругов с детьми при использовании субсидии имеет свои ограничения. Продать или обменять жилье по долям, если при на покупку был потрачен семейный капитал, нельзя. Такая сделка будет признана неправомочнной, т. к. несовершеннолетний ребенок не может лишиться недвижимости, в которой он прописан. В противном случае в бюджет необходимо будет вернуть средства, равные величине материнского капитала.

Если есть брачный договор

В этой ситуации решить вопрос раздела ипотечной квартиры при разводе будет легче. В контракте должны быть прописаны условия, которые касаются распределения имущества в случае расторжения брака. Если между супругами есть договор, они смогут избежать судебных разбирательств и сократить издержки при разводе.

Все зависит от содержания контракта. Если в документе содержится пункт, что один из супругов не берет на себя финансовых обязательств перед банком, он не может претендовать на часть приобретаемой недвижимости. В такой ситуации ипотечная квартира при разводе переходит в собственность заемщика после погашения кредита. Как правило, это условие вносится в договор, если жилищный кредит был одним из будущих супругов оформлен до брака.

Другой вариант — оформление ипотеки в официальном браке. В этом случае право второго супруга претендовать на денежную компенсацию, если выплаты осуществлялись совместно. Доля недвижимости оговаривается в брачном договоре. В этом случае фактическая доля участия в погашении кредита при разделе ипотечной квартиры не учитывается.

Важно! При оформлении ипотечного кредита следует уведомить банк о наличии контракта между супругами.

Заключение

Мы рассмотрели различные сценарии, по которым происходит раздел квартиры в ипотеке. Легче всего вопрос решается при наличии брачного контракта или взаимном согласии бывших супругов. Свои особенности есть у раздела ипотеки при разводе, когда в семье есть дети или при выплате жилищного займа использовался материнский капитал. Во многих случаях решить вопрос удается только в результате судебного процесса.