Что такое ипотека

Понятие «ипотека» впервые появилось в Древней Греции. Так называли столб, установленный на земле человека, не выплатившего долг. На столбе вывешивали табличку, в которой указывалось, что земельный надел перейдет в собственность кредитору. Со временем значение слова изменилось. Сегодня понятие «ипотека» знакомо многим, но зачастую люди связывают его только с приобретением жилья. Отчасти это так, поскольку ипотечный кредит является наиболее удобной формой покупки недвижимости в нашей стране. Однако значение этого слова намного шире, чем то, в котором мы привыкли его употреблять в повседневной речи. Что такое ипотека простыми словами? Кому ее выдают? Чем она отличается от кредита? Разбираемся во всех тонкостях.

Что такое ипотека простыми словами

Ипотечный кредит весьма удобен для заемщика, поскольку позволяет приобрести недвижимость, внеся лишь часть от ее стоимости. Это более удобно, чем накопление нужной суммы в течение длительного времени. В зависимости от типа жилья первоначальный взнос составляет от 15% до 50%. Для того, чтобы оформить ипотечный заем, клиент должен подходить под требования банка и иметь стабильный высокий доход.

Если говорить об ипотеке самыми простыми словами, то это целевой заем. Как правило, его оформляют, когда клиенту требуется большая сумма на совершение дорогостоящих покупок:

  • недвижимости;
  • личного транспорта;
  • предметов роскоши;
  • платы за обучение;
  • лечения.

Поскольку сумма заемных средств велика, срок кредитования также увеличен. Кроме того, большая сумма физическому лицу может быть выдана только при наличии залога. Подтверждение трудоустройства и дохода в данном случае не являются гарантом того, что кредит будет выплачен — заемщик может попасть под сокращение или стать нетрудоспособным.

Важно! Залоговая квартира должна быть ликвидной и свободной от других обременений. В противном случае банк вправе отказать вам в ипотеке.

Ипотека на жилье – это кредит, при котором недвижимость заемщика выступает в роли залогового обеспечения. Однако направить средства можно не только на приобретение недвижимости. Клиент может приобрести на эти деньги автомобиль, отдав под залог свою квартиру. Но такой вариант подходит только тем заемщикам, у которых есть недвижимость в собственности.

Законодательная база

В законодательной базе Российской Федерации понятие «ипотека» впервые зафиксировано в 1998 году. Федеральный Закон № 101 «Об ипотеке» продолжает действовать и в настоящее время. Он регулирует отношения заемщика и кредитора. Позднее соответствующая информация была добавлена в Жилищный и Земельный кодексы РФ, поскольку ипотечное кредитование затрагивает не только взаимоотношения банка и клиента, но и связано с другими организациями.

Процедура оформления ипотечного займа состоит из нескольких основных этапов, на каждом из которых действуют отдельные вспомогательные законы – закон № 135 «Об оценочной деятельности» и закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Это связано с тем, что перед заключением ипотечного договора необходимо указать рыночную стоимость жилья. После совершения сделки новый собственник должен зарегистрировать права на недвижимость.

Также действуют временные правила ипотечного кредитования – различные государственные программы, имеющие своей целью развитие ипотечного кредитования среди широких слоев населения за счет предоставления различных льгот.

Принцип действия ипотеки

Механизм ипотечного кредитования возник в нашей стране сравнительно недавно, поэтому в полной мере возможности ипотеки пока не раскрылись. Работа осуществляется в несколько этапов:

  • клиент обращается в банк за получением средств для покупки недвижимости;
  • банк и клиент заключают договор, в котором указано, какая недвижимость переходит в залог: приобретаемая квартира или та, что была у заемщика ранее;
  • клиент оплачивает первоначальный взнос собственными средствами, а финансовая организация доплачивает оставшуюся сумму.

Заемщик должен исполнять обязательства по кредиту, выплачивая не только основную часть долга, но и начисленные проценты. Если клиент не нарушает условия договора и своевременно вносит оплату, то долг успешно погашается. Взаимодействие банка и клиента завершается после совершения последнего платежа.

В случае, если клиент недобросовестно относится к исполнению обязательств, банк вправе забрать залоговую собственность. Имущество выставляется на продажу, а вырученная сумма покрывает долг и проценты. Нередко банк готов пойти навстречу клиенту, попавшему в трудное финансовое положение. Если заемщик в силу определенных обстоятельств не может вносить платежи по ипотеке, кредитор предлагает такие меры, как рефинансирование или отсрочка выплат.

Важно! Разницу между стоимостью залогового имущества и остатком долга заемщик может забрать себе.

В случае расторжения договора по инициативе клиента, залог выставляется на продажу с аукциона. Кредитор не имеет целью заполучить недвижимость недобросовестного заемщика. Банк всего лишь рассчитывает покрыть понесенные убытки за счет продажи залога.

Отличия кредита от ипотеки

Кредит и ипотека отличаются друг от друга, главным образом, наличием залога. Не имеет значения, какое имущество будет выступать в этой роли – приобретенное или уже имеющееся у заемщика. Залог является для банка своеобразным гарантом того, что кредит будет выплачен своевременно.

Важно! Ипотека выдается только под залог, которым чаще всего выступает недвижимость.

Условия по ипотечным кредитам обычно более привлекательны, чем по потребительским. Основным их преимуществом является более низкая процентная ставка.

Виды ипотечных кредитов

Существует три вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон. Сюда относятся договоры, заключенные между физическими лицами. При этом предметом сделки не всегда выступает финансовая ссуда. В таком договоре четко прописано, что в случае ненадлежащего выполнения обязательств возможно отчуждение залогового имущества.
  2. По закону. К данному виду относится договор между частным лицом и банком, кредитующим его. Обе стороны также изначально договариваются о том, что будет являться залогом.
  3. По судебному решению. Банк заключает кредитный договор с заемщиком. При этом изначально наличие залога не предполагается. Однако если заемщик не исполняет должным образом обязательства по кредиту, то банк вправе обратиться в суд для отчуждения имущества неплательщика в свою пользу.

Также под видами ипотечных кредитов понимают различные предложения от финансовых организаций. Например, существуют программы покупки жилья у застройщика или на вторичном рынке недвижимости, ипотека на строительство дома, а также специальная программа для военнослужащих и кредит с господдержкой. Условия разных предложений могут регулироваться самой банковской организацией.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Ипотека сегодня является наиболее распространенным способом покупки собственного жилья. Плюсы данного вида кредитования очевидны:

  1. Улучшение жилищных условий заемщика. Зачастую арендная плата за квартиру сопоставима с размером ежемесячного платежа. Приобретая собственную недвижимость, клиент вкладывает средства в нее, а не платит арендатору.
  2. Возможность существенно сэкономить за счет льготных программ или субсидий. Если вы относитесь к определенным категориям заемщиков (молодые семьи, военнослужащие), то для вас предусмотрены более низкие процентные ставки. Часть долга можно погасить, используя средства материнского капитала.
  3. Рост цен на недвижимость. Приобретая квартиру в строящемся доме, вы совершаете выгодную сделку. После того, как объект будет сдан, его стоимость может увеличиться более чем в два раза. На вторичном рынке рост цен идет не такими быстрыми темпами, однако цена квадратного метра недвижимости стабильно увеличивается.
  4. Возможность проведения ремонта и перепланировки в своей квартире. Заемщик может обустроить жилье, исходя из собственных предпочтений. На съемной квартире придется довольствоваться имеющейся обстановкой, поскольку любые изменения необходимо согласовывать с хозяевами.
  5. Налоговый вычет позволяет вернуть часть средств, потраченных на приобретение имущества. При наличии официального трудоустройства заемщик получает право на возмещение части потраченных средств и начисленных процентов.

Однако есть и существенные недостатки ипотечного кредитования. Один из них – сложность оформления сделки. Ипотека, по сути, является разновидностью кредита, поэтому заемщику необходимо предоставить в банк подтверждение дохода. Лицам, которые трудятся неофициально, сделать это весьма проблематично. Сегодня многие финансовые организации предлагают варианты без справки с места работы и с минимумом документов, однако процентная ставка в таком случае будет выше.

Еще один серьезный минус – достаточно высокая цена на новостройки и вторичное жилье. Кроме того, среднестатистический житель нашей страны сильно переплачивает. За 20-25 лет (это наиболее распространенный срок кредитования) заемщик отдает банку сумму, превышающую стоимость квартиры в 2-3 раза.

Если материальное положение клиента ухудшится, он не сможет оплачивать кредит. В таком случае велик риск потерять квартиру и внесенные по договору средства.

Заключение

Несмотря на имеющиеся недостатки, ипотека - это наиболее доступный сегодня способ приобретения недвижимости. Это удобно для заемщика, поскольку позволяет в течение короткого времени обзавестись жильем, не накапливая нужную сумму на протяжении многих лет. Банку тоже выгодно ипотечное кредитование, так как в случае невыплаты можно продать залоговое имущество и покрыть убытки.

Предыдущая статья
Условия получения сельской ипотеки с 2020 года
Следующая статья
Ипотека для молодой семьи