Ипотечный договор

Подробнее о договоре ипотечного кредита

Ипотечный договор — соглашение о залоге недвижимого имущества в том банке, который предоставил кредит. Если заемщик не в состоянии выполнить своих финансовых обязательств, имущество переходит в собственность кредитора. Сущность сделки заключается в том, что банк страхует себя от риска невозврата денег, если клиент не сможет погасить долг.

Процедуру регулирует ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с законом не требуется нотариального удостоверения, но этот пункт может включаться в договор по взаимному согласию сторон — заемщика и кредитора.

Обратите внимание! Если на заемные деньги приобретается дом, земля, на которой он расположен, также передается в залог.

В рамках заключения сделки с банком оформляется договоры трех образцов:

• купли-продажи. Заемщик оплачивает недвижимость на первичном или вторичном рынке на деньги, полученные от кредитора. После этого происходит обременение приобретенного имущества;
• ипотеки. Его сущность — в том, что клиент предоставляет в залог приобретаемую недвижимость;
• страхования недвижимости (заключается в обязательном порядке).

В ипотеке участвует три стороны: финансовая организация, заемщик и застройщик (продавец).

Виды договоров

Вид договора зависит от того, к какой социальной категории относится заемщик. Российские крупные банки (Сбербанк, ВТБ и другие) предлагают физическим лицам кредитование по четырем основным направлениям (помимо стандартных вариантов):

• социальная ипотека. Программа кредитования рассчитана на обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения, которые не могут приобрести недвижимость на общих основаниях. Частично возврат кредита в этом случае гарантирует государство. Кроме того, оно дотирует процентную ставку, в связи с чем она становится ниже. В 2020 году минимальный процент переплаты – 4,7%. В Сбербанке ставка колеблется от 7,3 до 8,8% (зависит от типа жилья), в ВТБ – 7,9%, в ДОМ.РФ – от 4,7%;
• военная ипотека. Служащие ВС РФ могут оплатить жилищный кредит с помощью средств накопительно-ипотечной системы, участниками которой они становятся после трех лет несения службы. Приобретение жилья возможно без выплаты первоначального взноса. Если у гражданина есть собственные накопления, он может погасить кредит досрочно;
• материнская ипотека. Льготное кредитование предоставляется в 2020 году семьям после рождения второго (или последующего) ребенка. Предусматривает субсидию от государства для оплаты первоначального взноса. Кроме того, семья может использовать материнский капитал и собственные накопления, чтобы частично или полностью закрыть долг;
• долевая ипотека. Предусматривает участие трех сторон: заемщика, банка и застройщика. Юрлицо, которое реализует недвижимость, использует средства кредитополучателя для строительства объекта недвижимости и затем передает его дольщикам. Последние поселяются в доме и постепенно расплачивается с кредитором.

Существуют еще отдельные программы кредитования, такие как дальневосточная ипотека, которые рассчитаны на покупку жилья в определенном регионе с последующим погашением кредита со сниженной процентной ставкой (в среднем 2%). В Сбербанке, ВТБ и других крупных банках в 2020 году можно оформить жилищные кредиты всех перечисленных видов.

Основные условия договора ипотечного кредита

Договор должен содержать следующие сведения:

• информацию о недвижимости, которая приобретается в ипотеку, включая точный адрес, описание планировки;
• данные о рыночной стоимости имущества (определяется оценочной компанией)
• сумму кредита и срок его погашения, размер и очередность ежемесячных взносов в соответствии с графиком, процент переплаты, величина первоначального платежа;
• порядок выплаты жилищного займа;
• наименование органа, регистрирующего документ, с обоснованием права залогодателя на обремененную собственность.

Если в соглашении нет хотя бы одного из перечисленных пунктов, он считается недействительным. При заключении договора заемщик обязан застраховать недвижимость.

Для справки. Возможны три варианта оформления полиса в рамках ипотечного договора:

• страхование имущества от его повреждения;
• титульное страхование (от риска утраты прав на недвижимость);
• жизни и здоровья (трудоспособности) физического лица.

Страхование недвижимости обязательно, остальные два варианта – добровольные.

Права и обязанности сторон

В образце договора прописываются предварительно согласованные условия выдачи и погашения, указывается стоимость недвижимости. Сумма ипотеки не может превышать рыночной цены жилья.

По закону клиент имеет право проживать в квартире или доме, взятом в ипотеку. До момента совершения последнего платежа клиент не имеет право сдавать в аренду, дарить, продавать имущество или делать перепланировку без разрешения банка. Само финансовое учреждение может проверять состояние недвижимости, которая находится у него в залоге.

Важно! Следует поддерживать ипотечное жилье в хорошем состоянии, чтобы оно не потеряло той рыночной стоимости, которая была на момент совершения сделки. В противном случае банк может потребовать досрочного погашения кредита. В случае просрочки финансовая организация может начать процедуру изъятия жилья.

Что нужно для подготовки договора по ипотеке

Подготовка к оформлению ипотечного договора включает следующие этапы:

1. Сначала заемщик должен собрать и проанализировать информацию различных банков и найти выгодный кредит. Рассчитать будущий график платежей удобнее всего с помощью онлайн-калькулятора (программа есть на сайте практически каждого банка);
2. Обратиться с заявлением в выбранное финансовое учреждение;
3. В случае одобрения заявки на ипотеку – собрать необходимые документы. Банк оценивает платежеспособность заемщика, узнает его кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность предоставленных документов, а также отсутствие у клиента судимости;
4. Дождаться решения банка. Если оно положительное, следует приступать к поиску жилья, собрать документы на недвижимость. На сбор необходимых бумаг у заемщика по закону есть три месяца;
5. Независимая оценочная компания рассматривает объект и выдает заключение о его рыночной стоимости. Юридическая служба банка также может провести проверку состояния жилья;
6. Подписание документов — договора купли-продажи между покупателем и продавцом, ипотечного соглашения (после чего недвижимость переходит в залог банку), страховой полис. Перед подписанием документа клиенту следует тщательно изучить образец соглашения. Возможно привлечь для этой процедуры юриста.

Ипотечный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

Важно! На госрегистрацию отводится две недели начиная с того дня, когда заемщик предоставил банку пакет необходимых документов.

На что обратить особое внимание

При выборе программы ипотечного кредитования будущему заемщику важно оценить свои финансовые возможности. Нужно определить, сколько денег есть у гражданина для внесения первоначального взноса, какая сумма ежемесячного платежа и схема погашения будут комфортными. Практика показывает, что удобно выплачивать ипотеку, регулярный взнос по которой не превышает 50% от суммарного дохода семьи.

Платежи могут быть аннуитетными (равными долями) или дифференцированными, когда сначала выплачивается основная сумма, а каждый последующий взнос меньше предыдущего. Банк может предложить одну или обе схемы погашения ипотеки, тогда клиент выбирает наиболее удобный для себя способ. Проценты при этом выплачиваются на протяжении всего срока действия кредита. Если у заемщика есть достаточные накопления, удобнее воспользоваться дифференцированной схемой платежей, когда основная сумма переводится банку, а каждый последующий платеж становится ниже.

Кроме того, важно обратить внимание на следующие обстоятельства:

• оцените возможность досрочного погашения. В этом случае, даже при выплате небольших сумм, вы снизите размер переплаты;
• после того, как будет оформлен ипотечный договор, попробуйте найти программы рефинансирования с более низкой процентной ставкой в другом банке;
• узнайте, предлагает ли банк льготные условия кредитования, если у заемщика есть для этого основания;
• при выборе программы ипотеки обращайте внимание на размер процентной ставки годовых. Чем больше срок кредита, тем больше автоматически будет переплата;
• заранее определите, во сколько обойдется оплата госпошлины и услуг риелтора, если он участвовать в сделке;
• учитывайте стоимость страхования. Если оно будет комплексным, этот вариант может быть дешевле покупки полисов по отдельности;
• если вы берете ипотеку в иностранной валюте, важно учесть возможные колебания курса. Если вы получаете доход в рублях, лучше отказаться от такого варианта в связи в возможной девальвацией;
• оцените возможные риски потери или снижения дохода в период погашения ипотеки. Следует тщательно оценить свои финансовые возможности и продумать запасные пути решения возможных проблемных ситуаций. В противном случае есть риск просрочки с перспективой потери недвижимости. В случае снижения дохода или потери работы опрос отсрочки или реструктуризации следует решать с банком еще до возникновения непогашенной задолженности. Если кредитор не идет навстречу, вопрос будет решаться через суд.

Важно! Если сумма долга несоразмерна стоимости заложенного имущества, суд может встать на сторону заемщика и отклонить требование банка погасить кредит за счет реализации недвижимости. Тем не менее, платить по займу все равно придется.

Образец договора

Договор ипотеки содержит следующие сведения:

• персональные данные заемщика;
• предмет соглашения;
• гарантии выплаты кредита;
• права и обязанности сторон;
• условия страхования;
• ответственность сторон;
• дополнительные условия, если они есть;
• порядок разрешения споров и претензий;
• заключительные положения;
• адреса и банковские реквизиты сторон.

Также в договоре ставится подписи залогодателя и залогодержателя и печать банка. Образец договора, как правило, содержится на сайте банка.

Обратите внимание! На завершающем этапе в тексте документаделается запись о регистрации с печатью Росреестра, за которую следует заплатить госпошлину.

Порядок регистрации

Подавать заявление на регистрацию ипотечного договора в Росреестр должны обе стороны. К заявке следует приложить следующие документы:

• заявление от заемщика;
• ипотечный договор (с информацией о передаче недвижимости в залог и приложение к нему);
• кредитный договор;
• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
• копии всех страниц паспорта заемщика и созаемщиков и другие бумаги.

Полный перечень вы можете согласовать с менеджером банка.

Порядок расторжения

Соглашение прекращает свое действие после оплаты кредита. Досрочное расторжение ипотечного договора может произойти по двум причинам:

• по инициативе банка. Происходит в случае нарушения заемщиком долговых обязательств. Порядок такой процедуры должен быть указан в тексте документа;
• по обоюдному согласию. Расторжение возможно, если заемщик и банк находят компромиссное решение.

Также соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке. В случае выплаты ипотеки или досрочного расторжения договора запись от Росреестра погашается при наличии заявлений от банка и заемщика.