Закон об ипотеке

Сегодня для многих россиян единственной доступной возможностью приобрести собственное жилье остается оформление ипотечного кредита. Большинство российских банков готовы предложить своим клиентам программы ипотечного кредитования. Однако изменения на финансовом рынке способны вызвать резкий рост ставок по жилищным займам. Закон «Об ипотеке» был принят для того, чтобы урегулировать отношения заемщика и банка.

Закон об ипотеке: действующая редакция 2020

Закон регулирует все основные вопросы ипотечного кредитования, устанавливая:

• допустимые объекты сделки;
• порядок оформления кредитного договора, а также его регистрации;
• порядок погашения ипотечного кредита;
• порядок взыскания залогового имущества;
• порядок выселения жильцов или членов семьи заемщика из заложенной недвижимости.

ФЗ об ипотеке в 2020 году также защищает интересы добросовестных заемщиков. Приобретая квартиру на вторичном рынке недвижимости, покупатель сильно рискует. Редакция, действующая сегодня, гласит: если заемщик купил жилье, полагаясь на достоверность сведений ЕГРН, то он признается добросовестным, если суд не смог доказать обратное. Отобрать жилье у него  государство не сможет. Если покупатель не владел информацией о прошлом объекта недвижимости и лишился прав на него по решению суда, то ему должна выплачиваться государством компенсация в размере суммы реального ущерба или кадастровой стоимости объекта.

Льготная ипотека для семей с детьми

В 2019 году начала действовать «семейная» ипотека, позволяющая молодым семьям приобрести жилье по сниженной ставке. Программа запланирована до конца 2022 года. Для того чтобы воспользоваться мерами государственной поддержки, и получить ипотеку в 2020 году по льготной ставке, заемщик должен соответствовать ряду требований:

• Направить средства при семейной ипотеке 2020 года можно на покупку первичного жилья — квартиры в новостройке или отдельно стоящего дома с земельным участком. Планируется расширить действие программы и разрешить заемщикам приобретать вторичную недвижимость.
• Второй или последующий ребенок должен родиться в период с 1.01.2018 по 31.12.2022 год. При этом стать участниками программы смогут даже родители, чей ребенок появится в крайнюю дату – 31 декабря 2022 года. Они смогут воспользоваться поддержкой государства до 31 марта 2023.
• Заемщик должен получить одобрение по ипотеке не ранее 2018 года. Если договор ипотечного кредитования был заключен ранее, то рефинансировать его по этой программе не получится.
• Рефинансировать можно только ипотечный кредит, который был оформлен после 2018 года на объект первичного рынка.
• Максимальная сумма по ипотеке 2020 года для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн.
• Минимальный первоначальный взнос, который заемщик оплачивает из собственных средств, составляет 20%. При этом разрешается использовать материнский капитал.

Можно ли возвратить неиспользованную часть страховки

При ипотеке 2020 обязательным является только страхование залогового имущества. Однако банки зачастую предлагают клиентам при заключении кредитного договора оформить дополнительную защиту от разнообразных рисков: утраты права собственности, потери работы, здоровья и трудоспособности заемщика, а также от смерти. Покупка полиса – дело заемщика, однако есть некоторые нюансы.

Если заемщик по каким-либо причинам отказывается от страховки, банк имеет право повысить процентную ставку на 1-1,5 п.п. В случае, если клиент не стал страховать ни свою жизнь, ни титул (право собственности на недвижимость), разница в процентах будет еще больше.

При ипотеке в 2020 году страхование жизни имеет смысл, так как договор обычно заключается на длительный срок – 15-20 лет. В течение этого времени в жизни заемщика могут произойти различные события: болезнь, потеря работы и т.д. Полис избавит родственников заемщика от необходимости погашать кредит. Остаток долга и проценты банку выплатит страховая компания.

С сентября 2020 года закон позволит заемщикам возвратить неиспользованную часть страховки при выплате ипотечного кредита досрочно. Оформить возврат средств можно будет в течение 14 дней с момента досрочного погашения.

Ужесточение работы застройщиков

С середины 2019 года в нашей стране была введена новая система расчета между застройщиками и покупателями недвижимости. Согласно закону об ипотеке 102-ФЗ (редакция действующая), продажа квартир в новостройках теперь осуществляется через эскроу-счета. Это безопасные счета, на которых средства покупателей сохраняются, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, застройщик сможет получить деньги только после исполнения им всех обязательств. Такая схема защищает права дольщиков, вводя еще одного посредника – банк. Покупатель открывает эскроу-счет и вносит на него деньги. Пока дом возводится, средства хранятся на счете. Для застройщика же открывается кредитная линия в банке.

Какое имущество может являться залоговым

В ст.5 федерального закона «Об ипотеке» четко прописано, какое имущество может выступать в качестве залога по ипотечному кредиту:

• квартиры;
• жилые дома;
• земельные участки;
• дачи;
• гаражи;
• садовые дома;
• здания или сооружения, используемые покупателем в предпринимательской деятельности.

При этом редакция, действующая в настоящее время, запрещает оформлять в ипотеку в 2020 году земли сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств, а также государственную и муниципальную собственность.

Какие требования обеспечивает закон об ипотеке

Закон об ипотеке предусматривает порядок оформления ипотечного договора. Также 102-ФЗ содержит условия, которые необходимо соблюдать:

• Правильность составления договора ипотеки. Текст документа должен содержать объект сделки, его оценочную стоимость, дату выдачи.
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет признана недействительной.
• Залогодержатель должен быть проинформирован о возможном возникновении прав иных лиц на предмет сделки. В случае если залогодатель не сообщит об этом банку, кредитор вправе изменить условия договора или обязать заемщика досрочно выплатить всю сумму задолженности.

Регистрация ипотечной сделки

Закон устанавливает порядок, в котором должна проводиться процедура регистрации сделки купли-продажи. Редакция, действующая на сегодняшний день, говорит, что договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре. Вместе с ипотечным договором необходимо предоставить закладную на приобретаемый объект недвижимости. Процедура регистрации залога составляет 5 рабочих дней – для жилой недвижимости, 15 дней – для земельных участков и зданий. Для всех остальных объектов срок регистрации составит до 30 дней.

В соответствии с законом ипотека может быть признана недействительной  по ряду причин:

• если собственник жилья не желает продавать квартиру, а сделка ведется по доверенности;
• если государственный регистратор сомневается в подлинности предоставленных документов;
• сделка регистрации права может быть приостановлена на основании решения суда;
• предоставленные документы не соответствуют требованиям и содержанию;
• в документе, устанавливающем права на предмет сделки, отсутствует фамилия заявителя.

Важно! В течение одного месяца заинтересованные лица должны устранить все выявленные недочеты, препятствующие оформлению сделки. В противном случае она не состоится.

После того, как будут внесены все необходимые поправки, заявитель может повторно подать запрос на регистрацию.

После того, как процедура будет завершена, на договоре, выписке из ЕГРН и закладной должна быть проставлена отметка и печать специалиста. Если в записях будут выявлены технические ошибки и потребуется внести изменения, то заемщик должен будет подать соответствующее заявление. При наличии договоренности между сторонами сделки возможно внесение дополнительных сведений в регистрационную запись о залоговой недвижимости.

Если заемщик погасил ипотечный кредит полностью, наступает заключительный этап взаимодействия банка и клиента – снятие обременения. После этого перестают действовать ограничения, наложенные в соответствии с кредитным договором: запрет обмена, дарения, продажи залоговой недвижимости без разрешения банка.

Важно! Снятие обременения, согласно ФЗ об ипотеке (редакция действующая), возможно только в том случае, если кредитор не имеет претензий. Процедура осуществляется на основании справки или закладной, содержащей запись о том, что ипотека полностью погашена. Также обременение может быть снято на основании заявления банка или самого заемщика.